Spørgsmål og svar om byggeri

Inden du tager kontakt til os vedr. dit projekt, anbefaler vi, at du undersøger plangrundlaget for den specifikke ejendom, du har spørgsmål til. Plangrundlaget består af evt. lokalplan/byplanvedtægt, gældende kommuneplanramme, tinglyste deklarationer og bygningsreglementet 2018 (BR18). Der kan være bestemmelser i plangrundlaget, der har indflydelse på dit projekt.

Er der en lokalplan/byplanvedtægt for det område, ejendommen ligger i, gælder den forud for bestemmelserne i kommuneplanen og bygningsreglementet. Er der ingen lokalplan/byplanvedtægt, er det kommuneplanrammen og bygningsreglementets bestemmelser, der er gældende.

Du finder lokalplaner/byplanvedtægter, kommuneplanramme og BBR-oplysninger via ois.dk. Du kan finde evt. tinglyste deklarationer på Tinglysningsrettens hjemmeside.

Du kan selv søge via Byg og Miljø, som også guider dig til, hvilke dokumenter vi skal bruge til dit projekt. Det kan dog være en udfordring af planlægge, søge og udføre et byggeprojekt.

Du er som ejer ansvarlig for, at dit byggeri overholder den gældende lovgivning fra ansøgning til udførelse og brug.

I 2018 kom der et nyt bygningsreglement, der skulle gøre det hurtigere at få en byggetilladelse. Det gjorde man ved at øge bygherrens ansvar for at dokumentere og reducere kommunernes opgave med at kontrollere dokumentationen, inden tilladelsen udstedes.

Det har ført til at rigtig mange synes det er svært at komme igennem en ansøgningsproces. Og mange bliver også overraskede over hvad man skal levere af dokumentation, efter man har bygget færdig.

Hvis du ikke selv har den store byggetekniske indsigt og kendskab til bygningsreglementets mange bestemmelser, så anbefaler vi at du finder en professionel rådgiver som kan hjælpe dig med at lave tegninger og dokumentation. 

Kort sagt, så er det dit ansvar at byggeriet overholder alle relevante krav i både bygningsreglementet, samt anden relevant lovgivning. Dette ansvar følger med, uanset om ansøger er privat eller professionel rådgiver.

Det sikrer dig den hurtigste vej til din byggetilladelse at alt er på plads når du sender ansøgning, og du undgår både at betale for unødvendig sagsbehandlingstid og besvær med at få ansøgningen tilbage, med krav om levering af oplysninger, som du kunne have sendt med første gang du indsendte ansøgningen.

Her kan du læse mere om hvad der er din opgave og dit ansvar som ansøger, hvis du selv laver din ansøgning, eller hvad du skal aftale med din rådgiver at denne skal levere, hvis du vælger en rådgiver!

Når du har læst og fulgt vejledningen, så skal du indsende din ansøgning via Byg og Miljø.

Brug af rådgiver

Hvis du har brug for juridisk eller teknisk rådgivning, kan du med fordel ansætte en rådgiver fx en arkitekt, ingeniør eller bygningskonstruktør, der kan foreslå konkrete løsninger.

De kan også hjælpe med det dokumentationskrav, der er i forbindelse med et omfattende byggeri. Er du i løbet af byggeprocessen ikke opmærksom på disse dokumentationskrav, kan de blive dyrt og besværligt at få afsluttet byggesagen. Husk, at du som ejer af ejendommen har ansvaret for, at det, du bygger, lever op til lovgivningen.

Så anbefaler vi, at du kontakter en rådgiver. Det kan være en kompliceret proces at skulle igennem ved større projekter, så derfor anbefaler vi, at man benytter sig af en rådgiver.

Undgå besvær og spar penge! 

”Når jeg har fået en byggetilladelse, så må jeg bygge”

Det er fuldstændig rigtigt, men en byggetilladelse er fyldt med betingelser – og dem skal du for din egen skyld sikre er overholdt.

Det kan nemlig blive rigtigt dyrt for dig, hvis ikke du er på forkant med at betingelserne er overholdt.

Vi oplever at mange bliver overraskede, når byggeriet er færdigt, og de skal indsende dokumentation for at afslutte deres byggesag.

Mange er ikke opmærksom på, at deres byggeri er omfattet af en lang række krav jf. bygningsreglementet.

Derfor er det vigtigt, at du læser din byggetilladelse igennem inden du begynder at bygge, så du kan se hvilke krav du skal overholde både undervejs i byggeriet, og ved færdigmeldingen når du skal dokumentere hvordan kravene er overholdt. 

Hvis ikke du eller din rådgiver har styr på det, oplever vi især 2 situationer, som begge er uheldige og som kan ende med at være ret dyre for dig.

Den typiske situation, er at banken ikke vil afslutte et lån, hvis ikke der foreligger en ibrugtagningstilladelse, men det kan også være forsikringsselskabet ikke vil forsikre bygningen.

Vi ser desværre også enkelte sager, hvor et byggeteknisk krav ikke er overholdt, og byggeriet derfor ikke er lovligt opført.

Her kan det blive ret dyrt at få lovliggjort byggeriet, da dette kan betyde en ombygning – selvom byggeriet er helt nyt. 

I Odsherred Kommunes byggesagsarkiv kan du se, hvilke byggesager vi har registreret i forbindelse med tidligere byggesager på din ejendom. Alle dokumenterne er tilgængelige på siden.

Du skal sende din ansøgning via Byg og Miljø.

Sagsbehandlingstider varierer alt efter sagsmængden. Du kan altid holde øje med vores sagsbehandlingstider her:

Du kan selv hjælpe med at få sagsbehandlingen til at glide hurtigt. Det kræver, at du undersøger eventuelle byplanvedtægter, lokalplaner og deklarationer samt bestemmelser i bygningsreglementet, inden du søger byggetilladelse. På den måde kan du sikre, at du udformer dit byggeprojekt efter de gældende bestemmelser på ejendommen og i bygningsreglementet. Det forlænger sagsbehandlingen, hvis vi ikke har alle nødvendige oplysninger i forhold til dit projekt.

Byggetilladelser gælder i ét år fra, du har modtaget den. Vi har ikke mulighed for at forlænge gyldigheden.

Er du ikke begyndt på dit byggeprojekt inden for et år, skal du søge om en ny byggetilladelse, hvis du ønsker at bygge.

Bygherren – ofte totalentreprenøren – tegner og betaler byggeskadeforsikringen. 

Byggeskadeforsikringen er lovpligtig ved nybyggeri af enfamiliehus, så du skal sikre dig, at din entreprenør har tegnet den. Du skal ikke lade dig overtale til at undgå forsikringen, da det er dig, som kan komme til at hænge på regningen, hvis der opstår byggeskader i løbet af de første ti år. 

Det kræver ikke byggeskadeforsikring i de tilfælde, hvor du som forbruger selv står for hele byggeprocessen og indgår aftaler med forskellige håndværkere i forbindelse med byggeriet af din bolig (selvbyg). Hvis du fravælger forsikringen, skal du udfylde en erklæring, som du sender til os sammen med din byggeansøgning. Dit byggeri bliver så registreret som selvbyg i BBR.

Inden du bygger, skal du undersøge bestemmelserne i bygningsreglementet.

Inden du bygger, skal du undersøge, om dit område er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

Lokalplaner og byplanvedtægter kan indeholde bestemmelser om, hvad du må bruge ejendommen til, hvor meget du må bygge på grunden, krav til byggeriets udseende, hvilken type bolig eller erhverv, der må ligge på grunden osv. 

Er dit område ikke omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt, er det kommuneplanen, og byggeloven og bygningsreglementet, samt eventuelle deklarationer, der regulerer, hvordan du må bygge. 

Efter en lovændring i 1975 blev ”byplanvedtægt” ændret til ”lokalplan”. 

Du kan søge oplysninger om lokalplaner, byplanvedtægter og kommuneplanrammer på OIS.

Du kan få mere information om Kommuneplanen her.

Læs mere på vores side.

En tinglysning er en offentlig registrering af de rettigheder, der knytter sig til en bestemt ejendom. 

En deklaration er en bestemmelse knyttet til en fast ejendom, som begrænser ejerens ret til at råde over den. Hvis der er en deklaration knyttet til din ejendom, vil det være tinglyst, og det er vigtigt, at du – inden du planlægger eller søger om byggeri på din ejendom – har undersøgt, om du overholder eventuelle deklarationer. 

En deklaration og en servitut er det samme. 

Ønsker du at søge om at få lov til at bygge noget, der er i strid med bestemmelserne i en deklaration, skal du sende en kopi af deklarationen og din begrundelse for, hvorfor dit projekt er i strid med deklarationsbestemmelserne. 

Ønsker du at søge om at få en deklaration ophævet, skal du sende en kopi af deklarationen og din begrundelse for at få den ophævet. 

På tinglysningen kan du se, om der er deklarationer på din ejendom.

Hvis en deklaration ikke kan findes på Tinglysningsretten hjemmesiden, skal du kontakte Tinglysningsretten. Se kontaktinformation her.

Vi vurderer ud fra den enkelte byggesags omfang og kompleksitet om der skal gennemføres en høring og hvor mange omkringboende, der skal høres. En nabohøring er enten en naboorientering eller partshøring. Høringsbreve sendes ud via digital post, hvis du er fritaget fra at modtage digital post, får du brevet som papirpost. 

Naboorientering 

Kræver et byggeprojekt dispensation fra bestemmelser i lokalplan, skal vi ofte foretage naboorientering, inden vi kan give byggetilladelse. Vi vurderer, hvem der skal naboorienteres efter reglerne i planlovens paragraf 19 og 20.    

Fristen for at indsende bemærkninger er som regel 14 dage. Herefter vurderer vi bemærkningerne og træffer afgørelse i sagen.   
 

Partshøring 

Når der bygges på en ejendom, vurderer vi om byggeprojektet påvirker naboerne i større eller mindre grad. Parterne er som regel de nærmeste naboer. Vi vurderer, hvem der skal partshøres efter reglerne i forvaltningslovens paragraf 19.   

 
Fristen for at indsende bemærkninger er som regel 14 dage. Herefter vurderer vi bemærkningerne og træffer afgørelse i sagen.   

Hvis du vil ændre hele eller del af bygninger fra boligformål til erhvervsformål eller omvendt, kræver det en byggetilladelse – også selvom der ikke umiddelbart sker bygningsmæssige ændringer. Det skyldes, at der er tale om en væsentlig anvendelsesændring. 

Vi skal undersøge, at for eksempel parkeringsarealer, bygningens indretning, brandmæssige forhold og indeklima er i orden i relation til det erhverv, du vil drive fra ejendommen.  

Modsat skal tidligere erhvervslokaler være hensigtsmæssigt indrettet til bolig. 

Der er dog undtagelser i forhold til liberale erhverv. Se mere under punktet "Må jeg drive liberalt erhverv i min bolig?".

Du må gerne drive liberale erhverv i en del af din egen bolig, også i et almindeligt boligområde. 

De liberale erhverv, som du normalt kan drive i et boligområde, er fx frisør, ejendomsmægler, advokat, revisor, arkitektvirksomhed, dagpleje og lignende 

Vil du etablere liberalt erhverv i en del af din bolig, kræver det ikke en byggetilladelse. 

Vær dog opmærksom på, at reglerne kun gælder, så længe du selv driver virksomheden, og så længe du ikke har ansatte. Desuden skal boligen stadig have karakter af bolig. 

Der må ikke drives liberalt erhverv i sommerhusområdet.

Hvis vi ikke godkender din ansøgning, får du altid et skriftligt begrundet afslag og en klagevejledning. 

Er du ikke enig i vores afgørelse efter byggeloven, kan du klage til Byggeklageenheden senest fire uger efter, du har fået vores afgørelse. 

Afgørelser vedrørende fx dispensationer fra lokalplaner og byplanvedtægter sker ifølge planloven. Her skal du klage til Planklagenævnet.